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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

国是说法丨太离谱，人活得好好的，却被网络“祭奠”4.3万次！谁该负责？******

　　文/赵斌

　　“人好好活着，却被人在网络平台祭奠，这不膈应人吗？”

　　厦门市思明区人民法院微信公众号近日发表文章，披露了这样一个案例：厦门女孩璐璐好好过着日子，却莫名其妙被他人在某网络祭奠平台祭奠4.3万次，法院认为“平台应承担侵权责任”。

　　其实，网络祭奠并不鲜见。记者在“企查查”搜索“网络祭奠”关键字，显示结果共103个。经查询了解，部分祭奠平台通过微信认证即可申请“纪念堂”，登记电话号码等信息后可以随意填写被祭奠人姓名、生殁日期、生平以及上传逝者照片，并不需要核验死亡证明以及申请人与被祭奠人的关系。

　　针对这种现象，接受中新社国是直通车采访的业内人士认为，相关平台有因未尽到审核责任而受民事追责甚至相关处罚的可能。

　　活人被“祭奠”有违网络祭祀初衷

　　厦门市思明区人民法院相关文章显示，璐璐的朋友偶然间发现，安息网络祭祀平台(化名)内设有“厦门美丽女孩璐璐纪念馆”，该馆建立于2016年1月，6年来访问量达4.3万余人次。

　　网页上详细记载了璐璐的“生平”，包括出生日期、籍贯、悼词，“2010年1月某天晚上离校后失踪，过了好几天才在海里发现她面目全非的尸体，愿在天堂安息”。纪念馆设有灵堂、网上墓园等动画背景，都放着璐璐的头像，另外还设有“音容笑貌”模块，发布了10张璐璐的生活照。这些照片均是璐璐发布在个人社交平台的生活照。

　　璐璐认为，安息网络祭祀平台侵害其肖像权、名誉权，要求平台承担侵权责任。安息网络祭祀平台也确认这些情况属实，但因该纪念馆设立于多年前，当时还未实行实名制登记，所以目前只能找到设立用户的IP地址及昵称、登录名，无法提供其真实姓名、地址、电话等信息。

　　厦门市思明区人民法院称，“网络祭扫推动了绿色、健康、文明的祭祀方式，但在网络平台实际的运营过程中，由于监管不严、利益驱使，导致乱象丛生，有违网络祭祀的初衷。”

　　活人被“祭奠”，如何维权？

　　厦门市思明区人民法院认为，网络用户、网络服务提供者利用网络侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。网络平台并非法外之地，公民在从事网络操作过程中，不得利用网络平台侵害他人民事权益。

　　与此同时，网络服务提供者应履行严格审查义务，防止网络用户利用网络平台实施侵权行为。网络服务提供者知道或者应当知道网络用户利用其网络服务侵害他人民事权益，未采取必要措施的，与该网络用户承担连带责任。

　　法院认为，本案中，安息网络祭奠平台应对其用户设立纪念馆进行严格审核，但平台并未严格审查被纪念者璐璐的信息、未严格落实注册用户实名认证，导致实际侵权人认定难，依法应承担侵权责任。

　　那么在遇到类似不法侵害时，有可能主张到哪些赔偿？

　　北京市京师律师事务所合伙人、律师张明解释说，赔偿一般包括直接财产损失和精神损失，安息网络祭祀平台侵权行为给璐璐造成的损害主要体现在精神损害方面。民事损害范围及金额大小的认定，通常以侵权所造成的损失为限。精神损害赔偿由于比较抽象，司法实践中通常根据侵权行为的目的、方式、场合，侵权行为所造成的后果，侵权人的获利情况等因素，由人民法院综合确定。

　　为了有效维护个人合法权益并获取应有赔偿，应怎样取得、保留相关证据？

　　张明说，侵权案件证据方面，需要围绕侵权主体、侵权行为、因果关系以及损害结果等方面进行组织。本案中，锁定侵权主体的证据需要查询并保留网络祭奠平台的备案主体名称等信息；侵权行为以及因果关系方面主要是网站平台上关于璐璐的所有网页内容与信息；损害结果需要从侵权行为的目的、方式、场合，侵权行为所造成的后果，侵权人获利情况等方面展开。

　　张明提醒，来自网络的证据属于电子数据，此类证据具有“易于变造性”，极易遭到被篡改、删除等破坏，被侵权人应第一时间采用公证、数据鉴定等方式对其予以固定。

　　“这类行为有构成‘侮辱罪’或‘诽谤罪’而承担刑事责任的可能性。”首都师范大学法律系教授肖怡在接受中新社国是直通车采访时认为，把活人信息发布到网络上供人公开“祭奠”，可能因捏造他人死亡的虚假信息并加以散布而涉嫌构成“诽谤”；如果还通过描述死因或者生平信息来公开羞辱被害人，诋毁被害人的人格，还具有“侮辱”的性质。根据转发、点击超过5000次，给被害人带来经济损失、精神损害等不良后果的严重情节，最终有构成“侮辱罪”和“诽谤罪”想象竞合最终从一重罪认定的刑事风险。

　　业内人士：祭祀平台乱象影响行业发展

　　线上祭祀这一“新殡葬”形式因部分平台存在种种问题而遭到诟病。在互联网殡葬服务平台“一空网”创始人、首席执行官马雷看来，相关平台受利益驱动而故意放松信息审核，不仅会给自身带来巨大风险，也将影响行业健康发展。

　　马雷认为，当前线上祭祀平台审批与普通网站设立没有区别，加强监管甚至立法迫在眉睫。建议有关方面加大网络不良信息举报平台宣传力度，并要求相关运营平台必须将中央网信办(国家互联网信息办公室)违法和不良信息举报中心设立的“12377”免费举报电话、举报网站、举报邮箱等入口链接及相关信息置于醒目位置。

　　事实上，官方已注意到这一点。民政部此前召开的2022年清明节祭扫工作电视电话会议强调，提供网络祭扫服务的平台、公众号、网站，各地要加强评价监督，对违法违规者，要及时会同网信部门予以查处。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）